律师：广告宣传内容没有写入合同，购房者很难就此追究开发商的相应责任

　　市民张先生购买的房子前几天开始交房了，房子位于太原市太榆路，开发商是山西的房地产开发公司。让张先生没想到的是，当初宣传富丽堂皇的楼道设计，如今收房时却变了模样，引来不少业主维权。
　　张先生表示：“我们业主接受不了现状，大家都是花100多万买的房子，电梯前室墙面连瓷砖都没有贴，之前买房子的时候，宣传片上的效果图门厅看起来金碧辉煌，而现在只是刷了白墙，让人特别失望。”
　　针对业主提出的问题，该房地产开发有限公司工作人员表示：晋建地产在项目销售讲解过程中，未曾对电梯前室墙面贴砖做出过承诺；在业主的销售合同中也未约定该部位装修标准为墙面贴砖；宣传视频中仅展示一层大厅装修效果，且明确告知“仅为示范效果，非交付标准”，业主反映开发商涉嫌欺诈消费者无事实根据。该项目电梯前室墙面设计分布了电梯门、采光门、防火门、消防器材柜等功能，不利于墙面贴砖施工。此外，公共部位墙面粘贴墙砖的使用周期短。在使用过程中具有脱落风险，存在坠物砸伤等安全隐患，不利于后期业主使用及物业管理。
　　对于开发商的回复，很多业主表示：“图片中没有任何文字显示为一楼效果，作为开发商为什么不提前明确告知，不贴墙砖为什么不落实到合同上。关于图片上‘仅为示范效果，非交付标准’，我们广大业主理解的是交付时墙砖会有颜色及样式变化。所以我们作为业主有权利提出异议。”
　　对此，山西德为律师事务所任毅律师表示，售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。房地产商如发布了虚假广告，购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
　　此外，购房者因为虚假广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。
　　那么，开发商楼盘宣传广告与实际不符，购房者该如何维权？
　　任毅律师表示，根据相关法律规定，开发商在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请。所以一般情况下，购房者很难就此追究开发商的相应责任。销售广告和宣传材料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段，夸大渲染已经是开发商惯用的手段。在此提醒广大购房者，在购买房屋时一定不要单凭广告的华丽宣传就盲目决定，有条件的情况下还要进行实地考察、调研，判断开发商所作出的承诺是否具体明确，是否为其能力所及，是否在其开发规划范围之内等。当购房者在签订购房合同时，务必仔细审阅相关合同及附件，为了预防可能出现的纠纷，最好将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容添加到合同正式文本或合同附件中。还可以将开发商的销售广告等相关宣传资料妥善留存，通过手机拍照、视频录像等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。
　　此外，购房维权总是一个艰辛而又漫长的过程，无论选择何种方式为自己维权，都应理性维权，不要盲目冲动。开发商也应该正视自己的问题，积极配合，给购房者一个满意的答复。

本报记者秦昕